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                                                                                  2019年08月22日 13:55

                                                                                  编辑:

                                                                                  “2019年5月中国房贷市场报告”显示,5月全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月下降1.09%,全国首套房贷经历半年连续下调后,亚博科技app目前已经是2018年以来最低利率水平。 全国房贷利率整体持续下滑,一方面是受货币政策影响,另一方面是为了在市场“空窗期”刺激需求。

                                                                                  受年初降准政策的影响,银行可供借贷货币资金增多,意味着银行具有更多的流动性,在扩张性货币政策的刺激下,必然带来资金使用成本的降低,表现为银行各类贷款利率的降低,反应在房地产行业,就是房贷利率的下降。

                                                                                  其次,虽然房地产调控不仅仅是近两年才开始的,但是从2018年开始市场才开始变得异常严峻起来,这一点从房产巨头万科高喊“活下去”可见一斑。同时,调控重心从需求端转为供给端是市场过热到“空窗”的重要转折点,供给侧调控政策给市场的“暗示”,让需求的烈火瞬间被浇熄。而随着市场逐渐平稳,通过主动“放水”,增加居民货币余额,来稳需求、稳市场、稳房价求是深化供给侧改革,拓展供给侧改革政策空间的重要举措。

                                                                                  其实企图通过降低利率来促进需求的背后经济学知识是,消费的跨期选择。降准货币政策下的房贷利率的下降伴随的是市场利率的下降,这也就意味着,当房贷利率下降时,消费者未来期的收入不会增加,且本期消费的机会成本会更低,因此消费者会选择增加本期的消费,减少下期的消费。

                                                                                  这也很好解释了,为什么5月住户部门中长期贷款数据达到了今年历史最高位。 据央行发布的5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告显示,新增信贷中,住户部门贷款增加6625亿元,其中,短期贷款增加1948亿元,中长期贷款增加4677亿元。

                                                                                  结合5月楼市表现看,5月房地产市场总体成交略有下降,但是不同城市之间交易表现分化明显,一线城市除深亚博网圳外,成交量同比环比均下降,二、三线城市则超六成下降。这在一定程度上解释了房贷利率调整的地区差异。

                                                                                  但是例如南京和武汉,5月市场增量变化并特别不积极,但房贷利率依旧维持在5.5%以上的水平并有上亚博科技控股官网升的迹象,除了需求绝对规模对市场的支撑,还有一种可能是政策的是时滞产生的现实偏差,因为根据5月份南京数据,其库存增加了10%,但是在这样的情况下其仍未放低市场门槛。不过还有一种可能是,宽松的货币政策亚博科技体育网站的边际效应递减效果正在逐渐显现,资金使用成本不再具备下调的空间。

                                                                                  本文测算的前提是普算,不考虑特殊情况,比如是否出租带来的有无租金收益,以及货币贬值情况,因为所有投资都会面临此类情况。本测算结果及个人意见仅为买房者参考,不作为投资建议,风险自担。

                                                                                  数据设置:100万的房产,其中面积100平方米,单价1万/平米。按房贷利率按融360最新监控的全国首套房平均利率5.44%、商业银行5年期定期存款平均利率3.298%算,买房首付比例为3成,即30万,向银行按揭房贷70万人民币,采取纯商贷20年期,还款方式为等额本息,计算如下:

                                                                                  ①5年买房首付款资金成本:30万*3.298%*5年=4.95万元;

                                                                                  ②5年房贷利息成本:5年共还60期月供,合计偿还利息共计17.62万元;

                                                                                  ③5年yabo体育物业费:按照一般新房从购买到交付2年期算,剩余3年时间应缴纳物业费,物业费为=100平方米*2.5元*12个月*3年=0.9万元;

                                                                                  ④办理房产证费用:新房只核算大项,主要包括维修基金和契税,费用为:维修基金120元/平米*100平米+契税100万*1.5%=2.7万元。

                                                                                  备注:一般按照现实情况,5年后转卖房产,房主获得净得价,相关的税费及中介费用均由买主承担。

                                                                                  由此可算以得出,持有投资性房产5年成本合计=①+②+③+④=26.17万元

                                                                                  100万房产,5年后要实现保本价结果是:

                                                                                  从单价上算,现在购买的1万元/平米的房产,要涨到(100万+26.17万)/100平米=1.26万/平米。也就是在现有基础上再涨2600元,即可基本实现保本;

                                                                                  从总价上讲,现在购买的100万房产,要涨26.17万,总价达到126万才能保本。

                                                                                  结论:如果换算成涨幅比例的话,无论你价格现在什么价格购买,购买多大面积,只有5年后在现有单价或者总价基础上,再涨26.17%才可保本,换算成年均涨幅为5.23%。对于这样的房价涨幅,这样的结果,对你我来说,应该有清醒认识,你有信心投资买房吗?

                                                                                  下面结合本人从业经验和对房地产的研究,谈两点个人看法和建议:

                                                                                  买房保值增值需要因城而异,全面普涨的时代大概率过去了。从现在起,楼市分化不是说说而已。有的人可能不以为然,认为过去3年,很多三四线城市楼市表现并不比大城市差。但如果你仔细分析一下这轮房价上涨的原因就知道了,那就是全国性的楼市去库存策略。不过,楼市去库存产生的后遗症也比较大,就是所有城市资产价格迅速拔高,但一些收缩型城市后续支撑乏力,如没有产业支撑,没有增加就业机会,没有人口流入保障等等,只能由时间来消化泡沫,就更别谈涨多少了。中国社科院在不久前发布的房地产蓝皮书报告中指亚博yabo科技怎么玩出,已完成楼市去库存地区将逐步或者减少棚改货币化安置,失去政策托底,前期购房需求透支的三四线城市房地产市场销售可能进一步回落,要防范价格下跌过快。

                                                                                  第一,房价不涨或者微涨就意味着亏损,未来不能闭着眼买房。自住什么时候买都是对的,所以先撇除掉。而对于房产投资者来说,买房就是为保值增值,要赚钱。本轮透支过多的城市虽然在国家稳定楼市的大环境下,不会出现大幅下跌,即使在未来几年稳中有一些涨幅,但若达不到前面所算的年均5.23%涨幅,其实就是亏本了。这类城市还有不少,瞭望智库报告讲的是有80个收缩型城市,占总城市数的12%左右。笔者认为,这类城市有两个显著特点:一是本轮棚改货币化安置比例较高的城市,有的城市甚至达到60-80%;二是近3年人口持续净流出。对于这类城市,除自住外,我们买房者要尽量回避。

                                                                                  第二,城市化下半场重点发展城市,在未来5-10年,预计大概率不仅跑赢5.23%年均涨幅,还有可能赢通胀率。城市资产的福利就是城市化,未来我们还有大概10个点快速城市化机会,对亚博科技应新增城市人口近2亿。根据恒大研究院研究报告显示,从这2亿新增城市化人口流向看,预计有80%的人口将流入到国家规划的19个城市群,60%的人将流入到发展靠前的7大城市群。这些城市群未来将承载中国最主要的人口、贡献最大部分的GDP,容纳最高端的科技和企业,类似日本东京都市圈、大阪都市圈。所以,对于处在这类城市的人来说,有房产就意味着能享受到城市化下半场的红利,也是我们当前比较有效的抗通胀方式。

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                                                                                  文/许梦娇

                                                                                  18961元/平!这是克而瑞统计的7月无锡均价。

                                                                                  版权与免责声明:

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